Chẻ nhỏ căn hộ để bán
Mặc dù chưa được cơ quan chức năng cấp phép nhưng nhiều dự án nhà ở trên địa bàn TP.HCM vẫn tự ý “chẻ” nhỏ căn hộ để bán. Đó là một thực trạng gây không ít rủi ro cho người mua nhà, bởi họ có thể không được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà.
Làm trước, hợp thức hóa sau?
Theo báo cáo của Sở Xây dựng, trên địa bàn TP.HCM có 21 dự án xin điều chỉnh cơ cấu 10.242 căn hộ diện tích lớn thành 13.599 căn diện tích nhỏ, trong đó chỉ năm dự án đã được phê duyệt với hơn 3.800 căn thành 4.700 căn.
Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều dự án chưa được cho phép vẫn ngang nhiên “chẻ” nhỏ căn hộ và bán ra thị trường. Đáng chú ý nhất có thể kể đến dự án Lexington Residence (Q.2), Icon 56 (Q.4) và Galaxy 9 (Q.4) do Novaland làm chủ đầu tư. Ba dự án này vừa được Novaland mua lại của những nhà đầu tư khác. Sau khi mua lại, Novaland đã thay đổi thiết kế của ba dự án này với mục đích “chẻ” nhỏ căn hộ nhằm giảm tổng giá trị mỗi căn.
Được biết, dự án Galaxy 9 (tại số 9 Nguyễn Khoái, Q.4) vốn mang tên là "Moon Garden" do Công ty cổ phần Công nghiệp cao su miền Nam đầu tư với 356 căn hộ từ 56m2 trở lên. Tuy nhiên, sau khi đổi tên thành Galaxy 9 thì Novaland công bố dự án có khoảng 460 căn hộ với diện tích từ 48m2/căn trở lên. Với Icon 56, dự án văn phòng cho thuê biến thành dự án căn hộ với khoảng 300 căn. Nhân viên môi giới của Novaland cũng cho biết, dự án Galaxy 9 có khoảng 360 căn hộ. Nhưng khi chúng tôi cho biết con số 460 do Novaland công bố trên website chính thức của công ty thì nhân viên này mới khẳng định là 460 căn sau một hồi…xem lại.
 |
| Dự án Lexington Residence (Q.2) đang được chẻ nhỏ diện tích căn hộ để dễ bán |
Ngoài ra, những dự án khác như Nhất Lan 3, Mỹ Đức, Bảy Hiền Tower, Giai Việt Quốc Cường (khối 2, block A1), The Park Residence… cũng áp dụng chiêu “chẻ” nhà trước, hợp thức hóa sau để bán ra thị trường. Đáng chú ý, chung cư Mỹ Đức còn được chủ đầu tư (Công ty cổ phần xây dựng số 5) “chẻ” nhỏ với diện tích căn hộ từ 43m2 trở lên, trong khi quy định diện tích tối thiểu là 45m2. Hiện, dự án này đã bán hết số căn hộ diện tích nhỏ.
Một số dự án hiện đã được cấp phép như Khang Gia hay Sunrise City cũng được các chủ đầu tư “cầm đèn chạy trước ô tô”. Như Sunrise City, được mở bán giai đoạn ba của dự án này, khu North, từ tháng 9/2013 cùng với những căn hộ đã “chẻ”, song đến tháng 12/2013, giấy phép “chẻ” nhỏ mới được cấp. Hay như Khang Gia (Q.Tân Phú) được cấp phép cùng thời điểm nhưng sản phẩm thì đã ra thị trường trước đó với hàng loạt căn hộ diện tích nhỏ.
Rủi ro cao
Thực tế cho thấy, hầu hết những căn hộ có diện tích nhỏ ở nhiều dự án đều bán đắt như tôm tươi.
Theo ông Nguyễn Quang Thái - Giám đốc Công ty BĐS Trường Phát, việc “chẻ” nhỏ căn hộ sẽ gây ảnh hưởng rất lớn đến kết cấu hạ tầng, chất lượng tòa nhà. Bởi việc thay đổi quy mô căn hộ sẽ kéo theo sự gia tăng dân số. Các công trình tiện ích, hạ tầng phục vụ chung cho cư dân như: hệ thống cung cấp điện, thang máy, phòng cháy chữa cháy, chỗ đậu xe… được thiết kế cho một quy mô dân số nhất định đã được phê duyệt trước đó sẽ bị quá tải. Từ đó, chất lượng sống, quyền lợi của cư dân trong chung cư sẽ bị ảnh hưởng.
Trao đổi với chúng tôi, một lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, theo hướng dẫn của Thông tư 02/2013/TT-BXD, các dự án nhà ở thương mại muốn điều chỉnh cơ cấu căn hộ bằng cách “chẻ” nhỏ diện tích phải lấy ý kiến cư dân. Sau đó tập hợp hồ sơ gửi Sở Xây dựng. Sở sẽ trình UBND TP.HCM xem xét quyết định. Nếu phù hợp, UBND TP.HCM sẽ cho phép chuyển đổi. Với những dự án chưa được cơ quan chức năng chấp thuận đã tự ý điều chỉnh cơ cấu căn hộ, xem như xây dựng không đúng giấy phép. Đối với những dự án này, Thanh tra Sở Xây dựng sẽ kiểm tra và có biện pháp xử lý theo quy định của pháp luật. Chủ đầu tư có thể phải khôi phục như hiện trạng ban đầu theo giấy phép được cấp, hoặc sẽ bị xử phạt hành chính.
Luật sư Nguyễn Văn Trương (Trưởng văn phòng luật sư Nguyễn Văn Trương) khẳng định, khách hàng mua những dự án tự ý “chẻ” nhỏ căn hộ sẽ gặp rất nhiều rủi ro. Trường hợp chủ đầu tư không xin được giấy phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ thì dự án sẽ không được cấp giấy hoàn công. Điều này đồng nghĩa với việc căn hộ sẽ không bao giờ được cấp giấy chủ quyền, không thể thế chấp, mua bán… Trong trường hợp này, khách hàng có thể khởi kiện chủ đầu tư, đề nghị bồi thường hoặc trả nhà, lấy lại tiền. Tuy nhiên, “thắng kiện hay không phụ thuộc rất lớn vào hợp đồng mua bán giữa hai bên. Bởi khi đã bán những căn hộ này cho khách hàng, chủ đầu tư luôn đưa ra những điều khoản có lợi cho mình trong hợp đồng để “tự vệ”, đẩy rủi ro về phía khách.
Để tránh rủi ro cho khách hàng, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014/TT quy định rõ: “Kể từ ngày 8/4/2014, việc mua bán căn hộ chung cư thương mại giữa chủ đầu tư và khách hàng phải tuân theo các nội dung hợp đồng mẫu ban hành kèm thông tư này. Trường hợp không tuân thủ theo hợp đồng mẫu thì xem như hợp đồng đã ký không được pháp luật công nhận và không được sử dụng làm căn cứ để cấp giấy chứng nhận chủ quyền”.
Tuy nhiên, tại khoản 4, điều 13 trong hợp đồng mẫu này lại quy định lấp lửng: “Trường hợp một hoặc nhiều điều, khoản, điểm trong hợp đồng này bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền tuyên là vô hiệu, không có giá trị pháp lý hoặc không thể thi hành theo quy định hiện hành của pháp luật thì các điều, khoản, điểm khác của hợp đồng này vẫn có hiệu lực thi hành đối với hai bên. Hai bên sẽ thống nhất sửa đổi các điều, khoản, điểm bị vô hiệu hoặc không có giá trị pháp lý hoặc không thể thi hành theo quy định của pháp luật và phù hợp với ý chí của hai bên”. Những quy định này chẳng khác nào tiếp tục tạo điều kiện cho chủ đầu tư được điều chỉnh các điều, khoản, điểm trong hợp đồng mẫu để “lừa” khách hàng.
Ca Hảo - Phan Trí
Như vậy trước khi quyết định mua căn hộ, đặc biệt là những căn hộ có diện tích nhỏ, người mua cần kiểm tra, đối chiếu kỹ giữa giấy phép xây dựng dự án với thực tế. Với khu trung tâm TP.HCM hiện hữu (được quy hoạch rộng 930ha, bao gồm một phần các quận 1, 3, 4 và Bình Thạnh), người mua nhà càng phải cẩn trọng hơn, bởi những dự án trong khu vực này sẽ không được UBND TP.HCM cho phép chia nhỏ diện tích.
Chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân hướng dẫn: khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ như quyết định giao đất, bản vẽ công trình, biên lai đóng thuế sử dụng đất… Tất cả những giấy tờ này sẽ thể hiện rõ quy mô diện tích, số lượng căn hộ so với thực tế chủ đầu tư công bố. Ngoài ra, khi ký kết hợp đồng góp vốn, khách hàng chỉ nên thỏa thuận thanh toán với chủ đầu tư khoảng 70% giá trị căn hộ, số còn lại để làm điều kiện ràng buộc khi chủ đầu tư không tuân thủ các quy định trong hợp đồng. Hiện nay, nhiều khách hàng thanh toán đến hơn 95% giá trị căn hộ là quá lớn, nguy cơ rủi ro cao.
0 nhận xét:
Đăng nhận xét