10 rủi ro phổ biến trong đầu tư bất động sản

Bài 2: Rủi ro đầu tư

Một dự án đầu tư hiệu quả bao gồm những yếu tố nào ? liệu pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín đã đủ để quyết đinh đến tính sinh lợi của dự án hay chưa ? Chắc chắn, những điều kiện ấy chỉ là điều kiện cần chứ chưa đủ để quyết định đến tính hiệu quả đầu tư. Hiệu quả đầu tư phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác như: xu hướng thị trường, tình hình kinh tế vĩ mô, tình hình chính trị...

10 rủi ro phổ biến trong hoạt động đầu tư bất động sản: 

1. Dễ thấy nhất là sản phẩm cạnh tranh quá nhiều; Ta có thể chia cạnh tranh ở đây thành : cạnh tranh nội khu và cạnh tranh với sản phẩm ở dự án khác. VD như trong 2 tình huống sau :

VD1: CĐT quy hoạch dự án nhà phố thương mại gần kề trung tâm thương mại, như vậy hoạt động kinh doanh của trung tâm thương mại lớn đó có ảnh hưởng gì nhiều đến các mặt hàng kinh doanh của khu phố thương mại đó không ? Khách hàng trước khi lựa chọn mua khu này để kinh doanh hay cho thuê cần phải lưu ý.
VD2: Đầu tư vào căn hộ cao cấp để cho thuê, cần lưu ý đến các căn hộ khác nằm trong khu quy hoạch bài bản. Bởi lẽ, nếu nguồn cung căn hộ cao cấp ở đây quá dư thừa, tỉ lệ bỏ trống cao thì chắc chắn sẽ ảnh hưởng rất lến đến nhu cầu thuê. Nếu đã mua căn hộ ở đây, chắc chắn phải hạ giá thuê thì mới thu hút được khách, hoặc nếu muốn bán cũng phải bán với giá thấp hơn mong muốn do có quá nhiều sự lựa chọn cho khách hàng.

2. Trong tốt, ngoài xấu: yếu tố cộng hưởng tác động rất lớn đến giá trị của bất động sản, tuy nhiên trong phần này CĐT không thể điều khiển theo ý muốn mình được như : Tiện ích xung quanh, hạ tầng giao thông, trình độ dân trí, an ninh khu vực, môi trường xung quanh có ô nhiễm- ngập nước không, mật độ dân cư...Nhiều chủ đầu tư vì muốn giảm chi phí đầu tư đã lựa chọn những vị trí đất xa trung tâm, tuy có đầu tư nội khu bài bản; nhưng họ quên mất rằng, người dân lại quan tâm nhất là tính tiện lợi mang lại cho họ và con cái họ. Nhiêu chủ đầu tư chỉ quan tâm làm sao mau chóng xây xong để bán thu hồi vốn nhanh mà bỏ qua các vấn đề : tăng giá về sau để thu hút khách hàng mua, sự kết nối về hạ tầng và tiện ích đối với bên ngoài, hay yếu tố an ninh đối với những khu nhà thấp tầng xa trung tâm hay khu vực phức tạp về an ninh.

3. Quy hoạch tổng thể, sự phát triển của các dự án lân cận ảnh hưởng thế nào đến giá trị của BĐS đầu tư? Có thể xét các yếu tố: tăng sản phẩm cạnh tranh, Dự án mới che khuất dự án cũ, dự án tái định cư mọc bên cạnh dự án cao cấp…

4. Chiến lược ăn theo: Hàng loạt các dự án ăn theo sự mọc lên của các tuyến quốc lộ, metro, hay gần dự án sân bay, cảng biển…Khiến giá bị thổi lên rất nhiều. Tuy nhiên, trước khi lựa chọn những nơi như vậy, bạn cần cân nhắc giữa mua để ở hay kinh doanh. Nếu kinh doanh, thì gần sân bay kinh doanh được gì hay chỉ khách sạn, cafe, cây xăng...gần bệnh viện, siêu thị thì nên lựa chọn gì để kinh doanh phù hợp. Để mua được một bất động sản, thì trước tiên bạn cần phải nghĩ ngay đến chợ, trường học, siêu thị, nhà sách, khu vui chơi giải trí...chứ không nên quá quan tâm đến sân bay, bệnh viện làm gì.

5. Sự hứa hẹn về hạ tầng: Thực tế nhiều CĐT thường vẽ ra viễn cảnh tương lai tươi sáng cho dự án của mình như: nhà nước sẽ mở đường, làm cầu qua dự án khiến giá sẽ tăng mạnh trong tương lai. Thực tế nhiều người đã mua nhà chỉ vì những tin như vậy, đến khi ở đến vài năm thì vẫn không thấy rục rịch gì về con đường như lời rao của CĐT. Tình trạng, khách hàng bị lừa như vậy không phải là ít, khả năng thi công các công trình đó sẽ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, thậm chí khi "môi giới" có đưa ra được bản vẽ  quy hoạch 1/2000 thì viễn cảnh tương lai ấy nhiều khi vẫn khó thành hiện thực được.

6. Tính khả thi của dự án: Nhiều dự án, CĐT muốn thu hút khách hàng quan tâm nên đã thiết kế dự án có nào là trung tâm thương mại, trường học, khu ẩm thực…nhưng đến khi đi vào hoạt động thì lại không khả thi, bỏ hoang. Lý do là không phù hợp với nhu cầu của người dân trong dự án và trong khu vực, không đủ kinh phí để duy trì hoạt động các khu chức năng đó. Do đó trước khi đặt chân đến những dự án như vậy, bạn phải suy nghĩ đến 1 điều, dự án này phục phụ cho đối tượng nào? có đáp ứng được nhu cầu và mang lại lợi ích gì cho những đối tượng đó không ?

7. Rủi ro từ nhà quản lý: Đây là rủi ro khó kiểm soát, nhưng khách hàng cần biết để có dự liệu trước. VD1: Quy trình đầu tư dự án được rút ngắn, nhà nước có những ưu đãi làm giảm giá thành sản phẩm mới. Khi đó sản phẩm BĐS đã mua trước đó sẽ bất lợi khi cạnh tranh về giá với sản phẩm mới. VD2: Khi giá cho thuê BĐS phải chịu thuế thu nhập, nguồn thu của chủ sở hữu sẽ bị ảnh huởng, qua đó tác động đến giá trị BĐS. 

8. Mua căn hộ cao cấp cho thuê, đợi giá lên thì bán: Để thuyết phục những khách hàng đầu tư theo kiểu này, nhiều CĐT đã đưa ra những con số giá thuê rất hấp dẫn. Tuy nhiên, giá thuê mà CĐT đưa ra tham khảo thường cao hơn giá thực tế mà những sản phẩm tương đương trong khu vực cho thuê được. Trường hợp CĐT sẵn sàng thuê lại 2 năm đầu của khách hàng với giá cao thì đây cũng chỉ là một chiêu thức giảm giá gián tiếp. Khách hàng cần chú ý đến những chi phí trong quá trình cho thuê như: chi phí đầu tư- thay thế nội thất, bảo dưỡng trang thiết bị, chi phí đăng ký tạm trú cho khách thuê, chi phí môi giới, thuế thu nhập cá nhân và thời gian trống căn hộ không có khách. Hơn nữa căn hộ càng sử dụng lâu, cũ thì giá thuê càng giảm.
   Kỳ vọng thị trường đi lên để bán ra sẽ phải đối mặt với những vấn đề: hàng loạt các dự án cao cấp mới sẽ mọc lên với giá mềm kèm nội thất cao cấp hơn và phù hợp với thị hiếu người mua, thì liệu những căn hộ cũ này ai sẽ mua? Nếu đợi tăng giá thì bao nhiêu năm nữa thị trường mới đi lên, Chưa kể khi nguồn cung căn hộ cao cấp tăng cộng với sự nới lỏng về điều kiện mua nhà cho người nước ngoài, chắc chắn sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến nhu cầu thuê này.

9. Nhọc nhằng giữa ở và đầu tư: Nếu muốn mua để ở thì chọn căn hộ phải gần chỗ làm, trường học của con cái, quen thuộc về lối sống- ăn uống, hợp hướng, phí dịch vụ hợp lý…
Trong khi đó, nếu chọn căn hộ để cho thuê (cho người nước ngoài thuê) phải dựa trên những yếu tố như: view đẹp, gần chỗ làm của bộ phần người đi thuê, diện tích vừa phải, gần khu vực có tiện ích phục vụ nhu cầu người tây. (Cũng cần lưu ý, khu vực cộng đồng người nước ngoài nhiều thì dịch vụ, tiện ích, đồ ăn thức uống…sẽ cao, do đó nếu dự định mua ở một thời gian rồi mới cho thuê thì cần căn nhắc, Việc lập ban quản trị chung cư ở những khu này sẽ khó thực hiện vì đa phần khách hàng mua đầu tư, họ chẳng mấy quan tâm đến phí quản lý vì người thuê phải đóng ).

10. Chiêu kinh doanh BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Sở hữu một căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng vừa có thể sử dụng trong những kỳ nghỉ vừa có thể giao lại cho công ty quản lý khai thác cho thuê là mô hình được nhiều CĐT sử dụng để bán hàng. Tuy nhiên, nếu thực sự hấp dẫn thì liệu CĐT có cần bán cho khách hàng không hay họ sẽ giữ lại để độc quyền khai thác?

   Trước khi đầu tư vào loại hình kinh doanh này, khách hàng cần cân nhắc những yếu tố như: mỗi năm đi du lịch mấy lần và số tiền tiết kiệm được là bao nhiêu ? Nếu giao cho CĐT khai thác thì sau khi trừ đi các khoản chi phí quản lý, chi phí bảo dưỡng- bảo trì trang thiết bị nội thất…thì mỗi năm thu về bao nhiêu? Nhiều dự án BĐS nghĩ dưỡng còn đang chết lâm sàn tại nhiều nơi, như vậy rõ ràng nguồn cung đang có dấu hiệu vượt xa cầu. Việc CĐT đưa ra công suất phòng cao liệu có thực tế không ? và khả năng đạt được là bao nhiêu ? Một điều đáng để quan tâm là lượng khách du lich đến Việt Nam hiện nay không được tốt, chủ yếu là khách mới, tỉ lệ quay lại là rất thấp, cũng ảnh hưởng rất nhiều đến nhu cầu BĐS du lịch. Chưa kể với căn hộ cho thuê thì phải xem trong hồ sơ pháp lý dự án được phê duyệt làm chức năng gì, diện tích căn hộ bao nhiêu, CĐT có tự ý chia nhỏ căn hộ sai phép không ? điều bất khả kháng trong hợp đồng là gì? Thực tế, nhiều dự án đưa tên công ty quản lý nước ngoài vào quảng cáo để thúc đẩy bán hàng. Nhưng, CĐT là công ty Việt Nam, bên nước ngoài chỉ là bên làm thuê theo hợp đồng và khi CĐT bán hết dự án thì ai sẽ lo khai thác kinh doanh và đảm bảo hiệu quả về sau!

Sau đây là 5 yếu tố tham khảo giúp khách hàng đầu tư bất động sản hiệu quả :

1. Bạn phải biết thời điểm nào là nên đầu tư : Điều này đòi hỏi sự nhạy bén của nhà đầu tư, trên cơ sở xem xét những yếu tố liên quan trực tiếp đến giá trị BĐS như: thông tin quy hoạch, tình hình kinh tế- chính trị, sự ban hành các thông tư- nghị định mới…Nếu thay đổi theo chiều hướng tốt thì đó là thời điểm phù hợp để bạn tham gia thị trường.

2. Nghiên cứu quy hoạch tổng thể của khu vực trước khi đi sâu vào chi tiết dự án. Những yếu tố bên ngoài dự án chính là yếu tố cộng hưởng, tác động rất nhiều lên giá trị BĐS tại dự án nên cần phải lưu tâm nhiều. Những yếu tố cộng hưởng cần lưu tâm như: quy hoạch tổng thể khu vực “1/2000”, môi trường sống, khu dân cư xung quanh, trình độ văn hóa- dân trí khu vực, tình hình an ninh trật tự, hạ tầng giao thông- cấp thoát nước, siêu thị, trung tâm thương mại, bệnh viện…được quy hoạch và đầu tư phát triển trong tương lai như thế nào.

3. Phân tích sự tác động của các nhân tố kinh tế- xã hội ảnh hưởng đến BĐS dự định mua. 

Đối với đất nền: Phải quan sát, đánh giá yếu tố cung- cầu, tránh hiện tượng đầu cơ lướt sóng như thời kỳ còn sốt BĐS. Nhiều dự án gâm hàng chờ giá lên để bán cho người có nhu cầu thực đang chịu cảnh cạnh tranh khốc liệt với các dự án mới giá rẻ. Do đó, cần đánh giá được tương lai quỹ đất hiện tại sẽ như thế nào, giá trị có tăng không ? và nếu đầu tư thì mức sinh lợi sẽ như thế nào ? Đặc biệt, phải ước tính được sức mua và khả năng tài chính của người mua có đủ để mua hay không ?

Đối với căn hộ cao cấp mua để cho thuê: Cần biết được nhu cầu cho thuê hiện nay thế nào? Điều này phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: nguồn cung căn hộ tương tự trong khu vực, nguồn cung trong tương lai (phụ thuộc tình hình quỹ đất để đầu tư căn hộ trong khu vực), tỉ lệ phòng trống, xu hướng đi thuê của người dân có tăng không?... ước tính giá thuê về và chi phí trang trải trong quá trình cho thuê để biết được lợi nhuận thu về thế nào ?

Đối với BĐS nghĩ dưỡng: Mô hình mua căn hộ- biêt thự nghĩ dưỡng rồi cho thuê ngày càng phổ biến. Khi đầu tư vốn vào loại hình này, Khách hàng cần tính được: mỗi năm có thể “dùng sản phẩm” bao nhiêu lần, tiết kiệm được bao nhiêu? mức thu nhập mang lại là bao nhiêu và có ổn định không? Chi phí khi khai thác cho thuê như thế nào? Số dự án BĐS du lịch tương tự sẽ tăng trong tương lai, Tình hình phát triển ngành và lượng khách du lịch địa phương sẽ tăng ra sao? ...

4. Kiểm chứng số liệu và thông tin: Lấy số liệu từ các sản phẩm cạnh tranh để so sánh, chính đối thủ là người sẽ cho ta biết những điểm yếu mà dự án đang mắc phải. Tự tìm hiểu thông tin thị trường để đánh giá khách quan, tránh bị môi giới tác động, bởi môi giới là người luôn muốn vẽ cho dự án thêm màu hồng. VD: nếu môi giới nói căn hộ này có thể cho thuê 1000$/tháng thì bản thân người mua phải kiểm chứng lại bằng cách: tìm hiểu mức giá cho thuê của các sản phẩm tương tự trong khu vực, chi phí phát sinh trong quá trình cho thuê, tỉ lệ phòng trống...

5. Cuối cùng, người mua phải hiểu rõ nhu cầu của mình là gì: Để ở hay đầu tư.

 VietNamnet

SHARE

Chung Cư Giá Tốt

chung cu.chung cu ha noi - "tong hop chung cu ha noi".